전세사기 피해로 생긴 전세대출, 개인회생에 포함할 수 있나요?
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전세보증금을 돌려받지 못해 전세대출 상환이 어려워졌다면 개인회생을 검토할 수 있습니다. 다만 전세사기 피해를 입었다는 사실만으로 대출이 자동으로 없어지거나 개인회생 신청이 인정되는 것은 아닙니다.
먼저 ‘금융회사 등에 갚아야 할 대출채무’와 ‘임대인 등에게 돌려받을 보증금에 관한 권리’를 나누어 확인해야 합니다.
■ 전세대출은 채무, 보증금 반환청구권은 재산입니다
본인이 금융회사에 갚아야 하는 전세대출은 채무로 확인합니다. 반면 임대인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리는 재산에 관한 문제입니다.
따라서 전세사기 피해금 전부를 그대로 자신의 채무로 적거나, 대출금에서 보증금을 임의로 빼서 채무액을 정해서는 안 됩니다.
대출채무와 보증금 반환청구권을 각각 확인하고, 두 권리 사이에 어떤 관계가 있는지 살펴봐야 합니다.
■ 돌려받기 어려운 보증금도 확인해야 하나요?
그렇습니다. 회수가 어렵다고 예상하더라도 보증금 반환청구권을 임의로 누락해서는 안 됩니다.
다만 보증금 액면금액이 그대로 실제 회수 가능한 재산가치가 되는 것은 아닙니다. 다음 자료를 통해 회수 가능성과 권리관계를 확인해야 합니다.
• 임차주택의 시세와 선순위 담보권
• 임차인의 대항력·우선변제권 등에 관한 자료
• 경매 진행 상황과 예상 배당
• 보증기관의 보증 범위와 이행 여부
• 이미 돌려받은 금액과 앞으로 받을 가능성이 있는 금액
‘전세사기이므로 보증금 가치는 무조건 0원’ 또는 ‘계약서에 적힌 보증금 전액이 재산’이라고 일률적으로 판단해서는 안 됩니다.
■ 전세대출 보증과 보증금 반환보증은 다릅니다
전세대출을 보증하는 상품과 임대차보증금 반환을 보증하는 상품은 보장 대상과 구조가 다릅니다.
보증기관이 금융회사에 대출금을 대신 갚았다면 현재 채권자가 달라졌는지 확인해야 합니다. 보증기관으로부터 보증금을 지급받았다면 반환청구권의 이전과 남아 있는 권리도 살펴봐야 합니다.
대출이나 보증 과정에서 보증금 반환채권이 양도되거나 질권이 설정된 경우도 있으므로 계약서와 보증서류를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
■ 금융회사와 보증기관을 모두 적어야 하나요?
누구를 어떤 채권자로 기재할지는 대위변제 여부와 시점, 채권의 이전 범위 등에 따라 달라집니다.
같은 채무를 서로 다른 채무처럼 중복 계산하거나, 실제 권리자를 누락하지 않도록 금융회사와 보증기관의 자료를 비교해야 합니다. 신청 이후 대위변제가 이루어진 경우에도 변동 내용을 확인해야 합니다.
■ 개인회생을 신청하면 보증금도 돌려받나요?
개인회생은 본인이 부담하는 채무를 조정하는 절차입니다. 임대인에게 보증금을 회수하는 절차와는 구분됩니다.
보증이행 청구, 경매·배당 등 보증금 회수와 관련된 절차는 별도로 확인해야 합니다. 전세사기 피해자 지원제도의 적용 여부도 함께 검토할 필요가 있습니다.
임대인 측에서 개인회생을 신청하는 경우에는 임차인의 보증금 반환채권과 우선변제권 등을 살펴봐야 합니다. 사기 등 고의의 불법행위에 따른 손해배상책임이 문제된다면 면책 여부도 별도의 쟁점입니다.
■ 상담 전 준비하면 좋은 자료
• 임대차계약서와 보증금 지급내역
• 전세대출 계약서와 부채증명서
• 대출보증·반환보증 관련 서류
• 채권양도·질권설정 관련 서류
• 등기사항증명서와 경매·배당 자료
• 보증이행 신청·지급 관련 자료
• 피해 사실과 관련된 수사·재판자료
• 현재 소득·재산·다른 채무에 관한 자료
■ 정리
전세사기 피해자의 개인회생은 대출채무만 확인해서는 안 됩니다. 보증금에 관한 권리, 실제 회수 가능성, 보증기관의 관여 여부와 현재 채권자를 함께 살펴봐야 합니다.
관련 근거: 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제580조·제581조·제625조
참고: 찾기쉬운 생활법령정보 ‘개인회생 면책결정의 효력 및 취소’
https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=5&cciNo=1&cnpClsNo=2&csmSeq=1286
법무사 김영식 사무소
대전 개인회생·개인파산 문의: 042-476-0090
민사·형사 등 송무 관련 문의: 042-472-1736
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